¿PUEDE ESTAR MI HIPOTECA EN DELAWARE, USA?

José Mª Fernández Seijo

Magistrado
lalamentable.org

Un alma cándida podría pensar que al concederse un préstamo para comprar una vivienda el banco evalúa la solvencia del solicitante, analiza las expectativas razonables de devolución de ese préstamo, las garantías ofrecidas, fija un plazo de devolución y establece un precio del préstamo, precio que en la contratación bancaria son los llamados intereses remuneratorios. A partir de ese momento se establece una relación de confianza entre el deudor y el prestamista que determina que, durante el plazo pactado para la devolución del préstamo (10, 15, 20 años) el deudor vaya pagando las cuotas pactadas y el acreedor vaya recibiendo gradualmente esas cantidades hasta la completa satisfacción del préstamo más todos sus intereses.

Nunca ha existido ningún problema para que la entidad financiera, una vez concedido el préstamo, pueda vender el mismo a una tercera persona, no es necesario que el deudor acepte esa transmisión, basta con que conozca que se ha hecho la venta del crédito.

En el año 1981 se aprobó la Ley del Mercado Hipotecario, ley que fue reformada en profundidad en el año 2007. Como consecuencia de esa ley y por influjo de los modelos financieros anglosajones, se regulariza el mercado, consistente en que las entidades financieras puedan revender en todo o en parte esos préstamos. Este fenómeno se conoce habitualmente como titulización, un término que se utiliza en el lenguaje común sin precisar exactamente qué significa y qué incidencia pueda tener en el deudor hipotecario.

Lo primero que debe advertirse es que bajo el paraguas de la titulización se producen negocios jurídicos muy distintos, con efectos y consecuencias radicalmente distintas. En unos casos el banco puede seguir siendo el titular del préstamo, es decir, sigue siendo el acreedor; en otros casos el banco puede haber transferido la titularidad del préstamo a un tercero y haberse quedado como gestor de cobros del nuevo titular.

Las operaciones básicas de  pueden ser cédulas hipotecarias o bonos hipotecarios. En las cédulas el banco lo que hace es ofrecer al mercado el conjunto de su cartera de préstamos hipotecarios, divide esa cartera en un conjunto más o menos amplio de fracciones y las vende por un precio cierto y el compromiso de pagar un interés por cada cédula vendida.

Puede ocurrir que en vez de ofrecer la totalidad de los préstamos hipotecarios decida vender una parte de ellos, un grupo de préstamos que puede configurar a su conveniencia, incluyendo préstamos de deudores que cumplen de modo razonable con otros préstamos de deudores morosos o más vulnerables. Para que esos bonos sean atractivos ha de ofrecer un interés elevado que justifique los riesgos que pueda asumir el vendedor.

En los casos de bonos y cédulas el banco sigue siendo el acreedor, sigue gestionando el cobro del préstamo, sin embargo ha reducido sus riesgos ya que al vender estos productos ha recuperado una parte importante del dinero prestado, ahora tiene que ir pagando entre los bonistas los intereses pactados y deberá restituir el precio de cada cédula o bono en el plazo pactado con el bonista, plazo que normalmente es distinto del plazo de vencimiento del préstamo hipotecario (los bonos o cédulas se pueden emitir a 5 ó 10 años, aunque los préstamos hipotecarios se hayan concedido a 30 ó 40 años).

Además de estos dos primeros productos, la entidad financiera puede dividir los préstamos hipotecarios y vender participaciones en el mercado, en este caso el banco sí que pierde la titularidad del préstamo que pasa a ser propiedad de los partícipes, sin embargo, el banco no pierde la gestión de cobro del préstamo, es decir, el deudor sigue pagando las cuotas en su banco de manera regular y éste le emite los correspondientes recibos. Los pagos se hacen en las cuentas corrientes (que no modifican su titularidad) y el deudor puede no ser consciente de lo que ha ocurrido con su préstamo, que puede pertenecer ahora a un fondo de inversión domiciliado en Delawere o en Singapur.

La titulización tuvo en el mercado hipotecario un efecto positivo para el consumidor ya que el banco reducía los riesgos y podía prestar más dinero a un plazo mucho más largos. No tenemos que olvidar que el español es un excelente pagador y que la morosidad hipotecaria estaba por del 4%, antes de la crisis y en el año 2016 alcanzó el 4’6%.

Frente a esas ventajas se producen inconvenientes graves en el consumidor ya que en muchas ocasiones el banco puede estar más preocupado por garantizar los compromisos adquiridos con los inversores que por ofrecer unas condiciones razonables al deudor. La titulización llevó a economías como la norteamericana al abismo en el año 2006, en el inicio de la crisis financiera se encuentran las hipotecas sub prime, desapareció la idea de concesión de crédito responsable y el ofrecimiento de préstamos se hizo pensando en su comercialización en mercados de inversión.

En el caso español para dar seguridad a los inversores que adquirían cédulas, bonos y participaciones se procedió a un blindaje de los préstamos hipotecarios, que no podían rescindirse en el caso de que hubieran producido la insolvencia del deudor.

El foco de interés y de protección deja de estar en el consumidor prestatario y pasa al inversor, un inversor que normalmente no estaba en España, ni siquiera en Europa, un inversor al que se le habían garantizado importantes beneficios.

Cuando estalla la crisis económica en España la ecuación mágica se rompe, se incrementan los índices de morosidad y el valor de las viviendas cae estrepitosamente, entonces se descubre que muchas entidades financieras habían prestado más dinero del que podían prestar, lo habían prestado en circunstancias en las que no siempre era razonable ni el plazo concedido (hasta 40 años), ni la cantidad concedida (hasta el 110% del valor del inmueble). Los balances de las entidades financieras quedan marcados por la necesidad de provisionar, es decir, por hacer constar en las cuentas que muchos préstamos eran de dudoso cobro, aparecen los números rojos.

Las autoridades monetarias europeas y el propio Banco de España endurecen las condiciones de control a los bancos (es una reacción habitual, cuando se comprueba que los reguladores no han actuado correctamente para evitar una situación de crisis, la corrección de esas prácticas laxas suele venir acompañada de una actuación más severa).

Para poder obtener ingresos inmediatos que equilibren las cuentas la mayoría de las entidades financieras optan por vender o ceder sus créditos hipotecarios, sobre todo aquellos de dudoso cobro, y lo hacen por precios sensiblemente inferiores al valor de las garantías prestadas, eso significaba que un préstamo de, por ejemplo, 200.000 euros en el que se hubiera dado en garantía una vivienda valorada en 200.000 euros, podía cederse o venderse a un inversor por 50.000 euros que ingresaban en las cuentas de los bancos de modo inmediato, obteniendo así liquidez.

Esas cesiones o transmisiones de créditos hipotecarios se hacen a fondos de inversión extranjeros que compran a precio de saldo los préstamos hipotecarios, también se transmiten a entidades públicas como el llamado banco malo. La situación estaba tan al límite que la cesión o transmisión de hipotecas no se hace de modo individualizado sino en paquetes que se venden a tanto alzado, es decir, no es posible determinar qué cantidad a pagado el inversor por cada una de las hipotecas que recibe, además ese inversor compra para revender, lo que puede suponer una cadena de transmisiones no transparente.

El deudor normalmente no es consciente de esas transmisiones, en el mejor de los casos habrá recibido una carta muy tranquilizadora de su entidad bancaria en la que se indicaba que su préstamo pasaba a ser titularidad del fondo Y, pero que no debía preocuparse porque la gestión cotidiana de su préstamo la seguiría llevando su banco de toda la vida. Eso sí, cuando el consumidor acudía a la oficina del banco para comunicar una incidencia en el pago de su préstamo solía recibir como respuesta que el banco no podía hacer nada por ayudarle, no podía paralizar la ejecución, no podía renegociar la cuota o permitir una demora en el pago porque el dueño del préstamo era un fondo de inversión domiciliado en Delawere, un fondo con el que era casi imposible contactar.

Las leyes que permitieron, a partir de 2012, la transmisión de esos paquetes de hipotecas, garantizaron el secreto de esas transmisiones, ni siquiera el juzgado podía requerir a la entidad vendedora o a la compradora que facilitaran el precio total pagado e identificaran las hipotecas transmitidas. Los deudores han vivido perplejos ese mercadeo de créditos y han sufrido sus consecuencias. Era razonable que un deudor quisiera saber a quién debía finalmente devolver el dinero prestado, era razonable que ese deudor quisiera saber por cuanto se había vendido su hipoteca.

EL Código civil (artículo 1535) permite al deudor adquirir su crédito por el precio por el que haya sido vendido cuando ese crédito tenga el carácter de crédito litigioso, es decir, cuando esté en discusión. Este precepto del Código civil abrió un pequeño rayo de esperanza a los deudores, muchos pensaron que por esta vía podrían rescatar sus deudas, es decir, recomprarlas al precio por el que hubieran sido vendidas (un 10% o un 20% de la deuda pendiente). Esta norma, sin embargo, no estaba pensada ni para la venta en paquetes de préstamos hipotecarios, ni para los supuestos de ejecuciones hipotecarias (de desahucios).

En definitiva, una parte importante de los préstamos hipotecarios concedidos durante los últimos 20 años a los consumidores españoles están hoy en manos de inversores extranjeros que han adquirido a precio de saldo miles de hipotecas. En Estados Unidos durante la gran depresión (año 1929) el Gobierno compró los préstamos de millones de ciudadanos arruinados por la crisis, pasó a ser el principal acreedor y desde esa posición amplió los plazos de devolución, incluso en algunos casos, los más extremos, les perdonó a los deudores el pago de las cuotas. Hoy por hoy Estados Unidos tiene un sistema de segunda oportunidad envidiable.

En España el dinero público se destinó al rescate de las entidades financieras, se dictaron leyes que permitieron que el sistema de cesión de hipotecas y la titulización fuera opaco para el deudor. Desde distintos sectores sociales, políticos y también académicos se reclama una modificación normativa que permita al deudor rescatar su préstamo hipotecario cuando se constate que ha sido vendido a un fondo de inversión, técnicamente ese rescate se denomina derecho de retracto, que permitiría al deudor recomprar su hipoteca por el precio por el que ha sido transmitida a ese inversor. ¿Qué pasaría si en este país un deudor hipotecario pudiera conocer con certeza que su hipoteca ha sido vendida por un 15% del valor de lo debido y pudiera rescatarla pagando ese precio? La respuesta no está en este país, ni siquiera en Europa, la respuesta habrá que buscarla en Delawere, en Hong Kong, en Singapur, o en un paraíso fiscal en el que se residencian esos fondos de inversión que compraron muy barato y que están deseosos de que se recupere nuestra economía para rentabilizar sus inversiones.

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